Quản lý chi phí xây nhà dựng nhà phố

Quản lý chi phí xây nhà dựng nhà phố

Trước khi bắt đầu xây dựng nhà phố, các gia chủ đều có một khoản ngân sách dự trù, nhưng đó chưa phải là khoản tiền chính xác nhất mà chủ nhà có thể tính được bời trong quá trình xây dựng có rất nhiều chi phí pháy sinh.

Quá trình xây dựng một căn nhà phố thường kéo dài từ từ 3 – 9 tháng và trong thời gian đó giá chi phí nguyên vật liệu có sự giao động rất lớn và chuyện này ảnh hưởng đến quá trình thi công. Ngoài ra, để hoàn tất một căn nhà luộn có chi phí cho nhân công xây dựng, mà năng suất của thợ phụ thuộc vào tay nghề, sức khỏe và thậm chí cả thời tiết nữa, nếu thời tiết ổn định thì nhân công thi công nhanh chóng hơn, thời gian rút ngắn, giá cả cho thầu xây dựng cũng giảm hơn so với lúc thời tiết mưa gió.

Trong năm nay, được dư đoán là một năm biến động của ngành xây dựng và giá cả nguyên vật liêu thi công, do đó việc quản lý và ước tính chi phí xây dựng nhà phố là điều không hề dễ dàng. Hãy cũng các chuyên gia của thiết kế nhà đẹp năm nay điểm qua một số phương án để thực hiện điều đó dễ dàng hơn.

Trên thực tế, việc ước lượng chi phí xây dựng nhà phố phụ thuộc vào trình độ hiểu biết của gia chủ về thị trườn và việc này mang yếu tố chủ quan. Do vậy trước khi bắt tay vào hoạch toán kinh phí xây dựng căn nhà phố làm nơi sinh sống cho cả gia đình chủ nhà nên nắm bắt tình hình biến động của kinh tế vĩ mô để ước tính con số chính xác và cụ thể hơn.

Những lưu ý khi ước tính chi phí xây dựng nhà phố

Để công việc ước tính chi phí xây dựng căn nhà phố được chính xác, Thiết kế Nhà Đẹp 2016 khuyên bạn nên thực hiện theo các bước sau:

Liệt kê toàn bộ các khoản mục chi phí để hoàn thành căn nhà. Nếu nhà xây dựng trên nền đất yếu thì gia đình cần tính thêm khoản gia công nền chi phí từ 50 đến 100 triệu tùy thuộc vào diện tích và kết cấu đất nền mà gia đình xây dựng (thường các gia đình đều đã cân nhắc đến điều này khi mua đất xây nhà)

Trong từng khoản mục lớn, hãy phân ra các khoản mục nhỏ:số lượng vật liệu hoặc chủng loại vật tư, giá hiện tại, giá dự toán tương lai…Những khoản mục nhất định phải có là: chi phí thiết kế, chi phí xây dựng cơ bản và chi phí mua sắm các vật tư thi công hoàn thiện nội thất. Ứng với mỗi công tác hoặc chủng loại vật tư, hãy tham khảo từ 3 – 5 báo giá để đưa ra con số trung bình của giá hiện tại, giá dự toán tương lai…

Cộng toàn bộ chi phí của các khoản mục

Tính thêm 1 khoản chi phí dự phòng bằng 10% -20% so với tổng chi phí đã cộng tùy thuộc vào căn nhà phố lớn hay nhỏ, thiết kế thi công theo lối hiện đại hay cổ điển. Trong quá trình xây dựng nhà phố hiện đại hay tân cổ điển đi chăng nữa thì sẽ có những thay đổi nhất định so với dự kiến ban đầu. Ví dụ như xây thêm phòng tắm, thay đổi gạch ốp sàn, hay thay đổi hệ thống chiếu sángthì sẽ làm phát sinh thêm 1 khoản chi phí như chi phí vật tư, chi phí nhân công để thực hiện phần công việc đó.

Công thức quản lý chi phí xây nhà ?

Công tác quản lý chi phí xây dựng nói chung và nhà phố nói riêng luôn tuân theo một quy trình khép kín: lập kế hoạch, thực hiên, giám sát theo dõi, điều chỉnh.

Bản thiết kế căn nhà Phòng tắm màu trắng Phòng tắm tiện nghi Phòng tắm hiện đại Rèm cửa màu đen

Lập kế hoạch chi phí : Dựa vào các khoản mục phát sinh chi phí trong quá trình hoàn tất xây nhà, chủ nhà dự trù các khoản tiền, hơn ai hết chủ đầu tư cần có cái nhìn bao quát về toàn bộ khoản mục chi phí để hoàn tất căn nhà của mình.

Dựa vào các khoản mục chi phí để hoàn thành căn nhà, chủ nhà có thể tiến hành theo nhiều cách khác nhau như tự thực hiện hoặc thực hiện một phần hoặc giao khoán toàn bộ cho các nhà thầu, các đơn vị tư vấn…. Nếu không có kiến thức về xây dựng thường sẽ tìm các đơn vị thân tín để làm nhà cho mình và giao khoán toàn bộ công việc hoặc tìm các công ty xây dựng nhà đẹp 2016 để hợp tác. Đối với những trường hợp này thì việc quản lý chi phí cũng tương đối nhẹ nhàng vì đơn giản chủ nhà chỉ cần tìm những đơn vị thân tín để báo giá công việc trọn gói và chọn ra đơn vị có giá tốt nhất.

Quản lý chi phí xây nhà trong quá trình thực hiện: Dựa vào bản kế hoạch đã lập trước đó, bạn tiến hành phân bổ dòng tiền xuống từng gian đoạn và hạng mục riêng. Trong khi nhà thầu tiến hành thi công thì chủ nhà cũng cần thường xuyên giám sát chất lượng công trình, không nên khoán trắng cho họ

Giám sát và theo dõi quá trình xây dựng: Không chỉ giám sát chất lượng xây dựng công trình nhà phố, chủ nhà cần xem nguồn tiền mình đưa xuống đã được nhà thầu phân bổ đúng vào chi tiết hạng mục đã đề ra. Nếu như chi phí thực hiện xây dựng nhà phố 2016 đang vượt so với kế hoạch đề ra ban đầu thì cần phải tìm hiểu nguyên nhân, trao đổi với nhà thi công để tìm ra cách hạn chế phát sinh.

Điều chỉnh chi phí trong quá trình thi công: Bạn hãy nhớ rằng chỉ khi bám sát vào quá trình thì mới đưa ra được phương án điều chỉnh thích hợp, điều này có thể ảnh hưởng ít nhiều đến việc xây dựng.

Chi phí xây dựng một căn nhà gồm những khoản chi phí nào ?

1. Chi phí phá dỡ nhà cũ (nếu căn nhà mới xây dựng trên khu nhà cũ)

2. Chi phí gia cố móng (nếu căn nhà được xây dựng trên nền đất yếu)

3. Chi phí cấp phép xây dựng (thường khoảng 7 triệu – 20 triệu đối nhà ở riêng lẻ)

4. Chi phí xây dựng cơ bản (xây dựng phần thô và hoàn thiện).

5. Chi phí mua sắm vật tư thiết bị.

6. Chi phí dự phòng cho các khoản phát sinh.

7. Chi phí đảm bảo chất lượng công trình:

+ Chi phí thiết kế công trình (khoảng 3% dự toán)

+ Chi phí giám sát thi công (khoảng 3% dự toán)

+ Chi phí quản lý dự án (đối với công trình quy mô lớn khoảng 2,5% dự toán)

+ Chi phí bảo trì, sửa chữa sau bảo hành.

Dựa trên cơ sở các khoản mục chi phí này, bạn có thể ước tính bằng cách tự tính toán ra khối lượng công việc của từng khoản mục và tham khảo một vài báo giá tin cậy nhất. Sau đó áp từng báo giá với khối lượng công việc tương ứng để có được giá thành của từng hạng mục. Hoặc một cách khác dễ dàng hơn là bạn hãy mời các nhà thầu cung cấp dịch vụ cho từng khoản mục đến báo giá cho công trình của bạn. Do các thầu này có kinh nghiệm trong nghề nên họ sẽ thay bạn trong việc phân tích các khối lượng cụ thể và áp đơn giá một cách chính xác hơn.

Bên cạnh đó, bạn cũng nên thuê các đơn vị tư vấn để thực hiện công tác thiết kế, giám sát chất lượng cho căn nhà của mình nhằm giảm thiểu các chi phí bảo trì, sửa chữa sau khi hoàn thành công trình. Không ít chủ nhà cho rằng chi phí này thật “lãng phí” vì giả sử căn nhà đầu tư với dự toán khoảng 1 tỷ đồng thì khoảng chi phí tư vấn rơi vào khoảng 60 triệu đồng. Số tiền ấy đủ mua một vài món đồ nội thất sau này, vậy mà tự nhiên mất phí cho tư vấn thì uổng quá. Tuy nhiên, nếu nhìn ở một khía cạnh khác thì chi phí này giống như một khoản phí để bảo hiểm cho công trình được thực hiện vì sau khi thi công xong rồi mà phải tốn tiền để chỉnh sửa hoặc bảo trì vì công trình bị lỗi kỹ thuật thì chi phí lúc này có khi lên đến hàng trăm triệu đồng chứ chẳng chơi. Do đó, việc thuê tư vấn hay không hoàn toàn phụ thuộc vào kinh nghiệm, kiến thức và mong muốn của chủ nhà.

 

Ước tính chi phí xây nhà đúng thì đã đủ chưa ?

Như đã phân tích ở trên, chi phí hoàn thành căn nhà cuối cùng không chỉ phụ thuộc vào kinh nghiệm ước tính mà còn phụ thuộc rất nhiều vào kỹ năng quản lý chi phí của chủ nhà. Những tình huống thường gặp nhất khiến cho chi phí xây nhà sau cùng không đúng với dự trù ban đầu là :

Không khảo sát kỹ lưỡng khi mua đất : Thường khi mua đất người ta chỉ hay để ý đến vị trí của khu đất mà ít để ý đến tình trạng địa chất của khi đất. Có những vùng dân cư mới được hình thành trên khi đất trước khi vốn là đầm lầy được san lấp lại. Những trường hợp này khiến cho chủ nhà phải phát sinh một khoản chi phí cho công tác gia cố móng, thường từ 50 triệu đến 200 triệu hoặc hơn tùy thuộc vào quy mô xây dựng.

Không thực hiện đúng quy trình xây dựng : Việc không thực hiện đúng quy trình xây dựng nhà có thể khiến cho căn nhà bị phát sinh nhiều chi phí cho những công tác được làm lại. Các công tác làm lại ở đây có thể là công tác thiết kế hoặc thi công hoặc cả thiết kế và thi công. Chẳng hạn ban đầu gia chủ không quan tâm đến vấn đề phong thủy, nhưng trong quá trình xây dựng lại nghe góp ý của nhiều người về phong thủy. Cuối cùng, chính chủ nhà là người ra quyết định điều chỉnh thiết kế, thậm chí phải phá dỡ những phần việc đã làm để thực hiện lại…

Không có thiết kế rõ ràng trước khi xây dựng : Có nhiều chủ nhà cho rằng việc thiết kế nhà đâu có gì quan trọng đâu mà phải bỏ tiền ra để thuê người thiết kế. Đến khi xây dựng lên nửa chừng mới thấy “sao chỗ này nhìn kỳ kỳ, chỗ nọ nhìn không ưng ý”, mà đã không ưng ý thì phải sửa ngay. Thế là thợ xây xong, phải tốn công đập ra, rồi xây lại nên phải tốn thêm chi phí. Bên cạnh đó, việc không có thiết kế rõ ràng trước khi xây dựng dễ khiến cho bạn dễ bị lung lay khi có nhiều người góp ý trong quá trình xây dựng. Một khi ý định đã lung lay rồi thì việc thay đổi, sửa chữa chỉ còn là sớm hay muộn mà thôi. Ngoài ra, không có thiết kế chi tiết trước khi xây dựng còn có thể là sơ hở để các nhà thầu làm ăn chụp giựt lợi dụng những điểm mập mờ để làm phát sinh cho căn nhà hoặc không đảm bảo chất lượng tiêu chuẩn của căn nhà.

Không thỏa thuận rõ ràng khi ký kết hợp đồng thi công : Trong giai đoạn hiện nay, thị trường xây dựng đang có vô số các nhà thầu lớn bé đang cạnh tranh nhau từng miếng bánh nhỏ của thị trường. Trong số những nhà thầu đó, có những nhà thầu tốt, nhưng cũng không ít những nhà thầu xấu, làm ăn theo kiểu chụp giựt. Họ nhìn khách hàng như những con cá và họ là người đi câu với mồi câu là sản phẩm giá rẻ. Và bạn biết đó, một khi cá đã cắn câu rồi thì những nhà thầu này sẽ tìm mọi cách để làm cho công trình bị phát sinh. Chủ nhà ban đầu cứ tưởng rằng mình kiếm được thầu làm với giá rẻ, ai ngờ đến khi làm xong thì tổng chi phí bỏ ra lại chẳng rẻ tí nào. Cho nên, để đảm bảo rằng các nhà thầu xấu kia không thể tự tiện phát sinh, bạn phải ràng buộc họ bằng những điều khoản thật rõ ràng, kỹ lưỡng khi soạn thảo hợp đồng.

Không có chế độ quản lý, giám sát kỹ lưỡng khi thi công : Một căn nhà sau khi thi công xong thường tiêu tốn của gia chủ đến hàng tỷ đồng, cho thấy giá trị của việc xây dựng một căn nhà là rất lớn. Vậy mà ít ai suy nghĩ đến việc thuê người có chuyên môn để giám sát việc triển khai hàng tỷ đồng ấy. Nhiều người cứ cho rằng kiếm một nhà thầu tin tưởng để thi công là đủ, thuê thêm giám sát chi cho mệt mà lại tốn tiền nữa ? Rốt cuộc kết quả là gì ? Có khi chủ thầu làm cũng nhiệt tình và muốn làm tốt lắm, nhưng kẹt nỗi những người thợ thi công trực tiếp lại không được như vậy. Đa số tâm lý chung của thợ thuyền là cứ làm cho qua chuyện, nếu không có ai giám sát thì họ càng thoải mái làm ẩu làm tả luôn. Và trong một số trường hợp, việc làm ẩu tả ấy của thợ thuyền có thể khiến cho căn nhà của bạn bị hư hỏng kết cấu sau một vài năm sử dụng.Lúc ấy thì chi phí xử lý hậu quả chắc chắn sẽ tiêu tốn gấp nhiều lần so với chi phí thuê người giám sát lúc ban đầu.

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *